4 LE CAS PRATIQUE.

Le cas pratique: c'est quoi?

Cela consiste à rédiger une consultation juridique, c'est à dire à donner un avis motivé sur une situation de fait déterminée.

 Voici un exemple de sujet de cas pratique et le corrigé qui en est proposé dans le manuel Hypercours DALLOZ 2°édition. Lis-les attentivement. Tu auras une idée de ce que l'on attend de toi pour la réalisation de ce type d'exercice.

• Méthodologie: http://netcampus.free.fr/droit/methodologie/caspratique.php3

• Sujet:

(L3 / Hypercours DALLOZ - Droit des biens - 2°édition- Nadège Reboul Maupin - pp.325/326)

Le 17 juin 1998, M. Thym vend sa maison d'habitation à M. Anis en s'en réservant l'usufruit jusqu'à la fin de ses jours. Très vite, sa santé décline et il est obligé d'aller vivre avec sa fille. Il décide alors de louer sa maison à M. Poivre pour une durée de 10 ans. Le bail d'habitation est conclu et enregistré le 10 novembre 1999. Le 17 juin 2003, M. Thym fit donation de son droit d'usufruit à sa petite fille, Mm Sel. Le locataire, victime de fuites d'eaux importantes, demande à Mme Sel de procéder au renouvellement intégral de la zinguerie. De plus, la climatisation de la maison étant défectueuse, il demande en même temps son remplacement. Mme Sel veut bien remplacer la climatisation mais se refuse de renouveler entièrement la zinguerie. Le 20 septembre 2003, M. Thym meurt à la suite d'une rupture d'anévrisme.

Plusieurs questions se posent :

1. Mme Sel est-elle tenue de renouveler les zingueries ?
2. Mme Sel dispose-t-elle d'un recours relatif à cette dépense ?
3. Quelle est la date d'expiration de l'usufruit consenti à Mm Sel ?
4. La bail peut-il être opposé à M. Anis ?

• Corrigé

1. Un contrat de bail a été conclu entre M. Poivre et M. Thym. Ayant acquis date certaine le 10 novembre 1999, il est opposable à Mme Sel (par analogie avec art. 1743 C.civ). Après la don de l'usufruit, Mme Sel est devenue le bailleur de M. Poivre, ce qui l'oblige à effectuer les réparations autres que locatives(art. 1720 C. civ.). Le renouvellement intégral de la zinguerie n'est pas une réparation locative aux termes de l'article 1754 du Code civil. Il incombe donc à Mme Sel d'effectuer cette opération. Si elle ne l’exécute pas, il est fort à parier que le preneur à bail, M. Poivre lui oppose en justice le contrat de bail.

2. Le renouvellement de la zinguerie est-il une grosse réparation au sens de l'article 605 alinéa 2 du Code civil ? Si tel est le cas, incombe-t-il au nu-propriétaire ?
   
   
   On doit noter que l'article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations. La jurisprudence vient les préciser et retient, à ce titre, que la réfection de la zinguerie, affectant une partie importante de l'immeuble et nécessitant une dépense exceptionnelle, constitue une grosse réparation (Civ. 1, 2 février 1955, Bull. Civ. I, nº 55). En revanche, la jurisprudence se refuse de reconnaître à l'usufruitier une action pour contraindre le nu-propriétaire à procéder aux grosses réparations (Req. 10 décembre 1900, DP 1901. 2. 209, note L. Guénée ; Civ. 3º, janvier 1970, Bull civ. III, nº 100) sauf si cela est prévu dans l'acte.
   
   
   En revanche, Mme Sel, ayant été contrainte en sa qualité de bailleresse, à procéder à cette réparation, dispose contre le nu-propriétaire, d'un recours pour le montant de la plus-value qui en résulte pour ce dernier, une telle action ne pouvant être effectuée qu'en fin d'usufruit. (Civ. 17 juillet 1911).

3. L'usufruit est un droit réel démembré, viager qui s'éteint à la mort de son titulaire. Il s'est donc éteint le jour de la mort de M. Thym, à savoir le 20 septembre 2003. La transmission du droit d'usufruit à Mme Sel n'ayant aucune conséquence. Le droit d'usufruit de Mme Sel s'est donc éteint le 20 septembre 2003.

4. Le bail à usage d'habitation est conclu pour une durée de 10 ans, à savoir jusqu'au 10 novembre 2009. Cependant, les baux passés par l'usufruitier seul ne sont opposables au nu-propriétaire que pendant un temps limité après la cessation de l'usufruit. Aucun élément ne permet de penser que le nu propriétaire a donné son assentiment au bail. Du même coup, pour éviter les situations de blocage, la durée d'opposabilité au nu-propriétaire a été limitée par l'article 595, alinéa 2 du Code civil : les baux consentis par l'usufruitier pour un temps qui excède 9 ans, ne sont, en cas de cessation d'usufruit, opposables au nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de 9 ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière à ce que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de 9 ans où il se trouve. En l'espèce, à la date de cessation de l'usufruit, le bail consenti à M. Poivre le 10 novembre 1999 est dans sa première période de 9 ans ; il ne sera opposable au nu-propriétaire que jusqu'au 19 novembre 2008.